aurea News - Ausgabe 10

Gratulation, Sie sind jetzt Eigentümer!

 

Ab jetzt wird es, ähnlich wie bei einem Sparbuch, sehr ruhig. Am Monatsanfang fließt die Miete auf Ihr Konto, am Monatsende werden die Raten von der Bank abgebucht. Über Ihren Lohn bekommen Sie die Steuerersparnis in Form von höherem Netto ausgezahlt. Sonstige Immobilienfragen werden von Ihrer Verwaltung übernommen. Wenn Sie statt einer Kapitalanlage lieber ein neues Hobby kaufen möchten, können Sie sich um diese Fragen natürlich auch selbst kümmern.

Der Immobilienerwerb ist mit einem Autokauf vergleichbar!

Zunächst ist die Aufregung groß, dann ist es nur ein Auto. Oft kommt es zu Überraschungen bei den Anlegern, dass mal wieder ein Jahr vorbei ist oder sogar schon die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren ansteht.

Wie geht es weiter und welchen Nutzen ziehe ich daraus?

Das steht grundsätzlich in Abhängigkeit von Ihren Zielen. Ruhe und Beständigkeit sind in der Regel gegeben. Durch Tilgung lässt sich Ihre Restschuld stetig reduzieren. Die Bankrate und damit Ihr eigener Aufwand werden durch weitere Anschlussfinanzierung geringer.
Steigt dazu noch die Miete, erwirtschaftet Ihre Immobilie Ihnen bereits nach einigen Jahren Überschüsse.
Da Ihre Immobilie sich nun quasi selbst bezahlt, d.h. Ihr Eigenaufwand verschwindend gering wird oder sogar gegen 0 geht, können Sie sich ab jetzt zurücklehnen. Mietsicherung und Absicherung gegen Berufsunfähigkeit vorausgesetzt, können Sie sich nun Höhen und Tiefen, gesundheitlicher und finanzieller Natur, problemlos leisten.

Um dem Umstand zu entgehen, dass Sie Ihre Überschüsse mit dem Finanzamt teilen müssen, können Sie jetzt natürlich eine weitere Immobilie erwerben, was auch Sinn macht. Das Darlehen können Sie verkürzen, wenn Sie weitere Überschüsse bei Seite legen. Für mehr Sicherheit empfiehlt es sich grundsätzlich, parallel etwas anzusparen.
Bezüglich Tilgung sollten Sie sich zurückhalten, damit der steuerliche Rahmen weitestgehend ausgenutzt werden kann. Ein wenig Beschäftigung mit dem Thema hilft, ungeahnte Möglichkeiten zur Optimierung Ihres Investments zu erkennen.
Ehe Sie sich versehen, können Sie sich „Immobiliensammler“ nennen und sich über beachtliche zusätzliche Einnahmen freuen.

Begründet durch Mieteinnahmen können Sie sich nun einige Fragen stellen:
„Arbeite ich nur noch halbtags bzw. gehe ich überhaupt noch arbeiten? Gehe ich vielleicht nochmal studieren oder mache mich sogar selbstständig?“

Abhängig vom Verkaufspreis können Sie Ihre Immobilie jederzeit verkaufen. Ist dies nach Abzug der nötigen Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank, Versteuerung des Gewinns bei Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren) noch überaus profitabel, sollten Sie dies auch unbedingt tun.
Irgendwann ist das Darlehen bei der Bank dann vollständig zurückgezahlt. Zur Nervenschonung sollten Sie nicht nachrechnen, welchen Betrag Sie der Bank an Zinsen in den Rachen geworfen haben.
Warum?

Es geht nicht darum, was es kostet, sondern wer es bezahlt!

Angenommen, Sie zahlen 10 Jahre lang monatlich 105€ aus eigener Tasche.
Ihre Investition beläuft sich durch eine geringe Mieterhöhung, zwei bis drei Monate Leerstand und eine Reparatur der Toilettenspülung auf maximal 8.000€.
Das ist Ihr tatsächlicher Eigenaufwand bzw. Eigenkapital und mehr nicht.
Das bedeutet, dass Sie im Laufe von 10 Jahren eine Summe von 8.000€ investieren und im Anschluss auf der einen Seite Überschüsse erwirtschaften und auf der anderen Seite ein Immobilienvermögen in Höhe von 150.000€ besitzen.

Gibt es woanders so ein Verhältnis?

Davon ausgehend, dass Sie nach 25 Jahren zum Kaufpreis verkaufen, haben Sie dann aus 8.000€ Eigenkapital ein Vermögen von 150.000€ gemacht.
Wenn es „schlecht“ läuft und Sie nur 75.000€ bekommen, haben Sie dennoch einen Gewinn von 67.000€.
Sollte sich die Entwicklung allerdings an den letzten Jahrzehnten orientieren, so liegt Ihr Vermögen bei 300.000€.

STEUERFREI!!
Sicherlich können Sie Ihr eigenes Haus damit zu einem Großteil abbezahlen.

Bestimmte nicht zu unterschätzende Gegebenheiten können Ihnen weitere Vorteile bringen. Mit steigender Inflation steigt beispielsweise der Wert Ihrer Immobilie. Weiterhin bringen Ihnen Angebot und Nachfrage je nach Lage überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Egal welche Währung es gibt, Ihr Mieter zahlt in dieser.

Aus steuerlicher Sicht ist zudem das Verschenken und Vererben wesentlich attraktiver als anderes Vermögen.

 

Hilfe bekommen Sie dabei vom Finanzamt…

 

Anspruch auf steuervorteile hat in Deutschland jeder, der Immobilien besitzt oder anschafft und vermietet.

Unterscheiden muss man hier nach Bestandimmobilien, Neubauten und Denkmalimmobilien.

Der Begriff Bestandsimmobilien ist selbsterklärend. Hierbei handelt es sich um Immobilien, die bereits bestehen und schon längere Zeit bewohnt sind. Objekte mit einem Alter unter zwei Jahren zählen zu den Neubauten. Bei diesen beiden Immobilienarten sind die steuerlichen Abschreibungen eher gering.

 

Denkmalimmobilien oder Objekte in Sanierungsgebieten bieten insofern eine steuerliche Steigerung, als dass Sie die gesamten Sanierungskosten geltend machen können.

 

Auch Selbstnutzer können einen großen Teil der Sanierung vom Finanzamt erstattet bekommen. Zahlt man allerdings keinen Spitzensteuersatz bzw. hat ein höheres Einkommen, lohnen sich diese Immobilien nicht.

Durch deutlich höhere Anschaffungskosten als beim Bestand, wird die Investition erst durch den enormen Steuervorteil wirtschaftlich.

 

Neben der Verrechnung der Einnahmen mit den Ausgaben lassen sich zudem Abschreibungen in Abhängigkeit der Art der Immobilie geltend machen und weitere Werbungskosten bezüglich der Immobilie steuerlich in Abzug bringen. Durch diese steuerlichen Vorteile wird die Finanzierung Ihrer Immobilie ungemein erleichtert.

Die Entscheidung, wo Ihre Steuer hinfließen soll, liegt bei Ihnen: Zum Finanzamt oder in Ihr eigenes Vermögen?

 

Wichtig:  Der Hauptgrund Ihrer Investition sollte nicht der Steuervorteil sein. Zunächst sollten alle anderen Faktoren erfüllt sein, mit Hauptaugenmerk auf die Nachhaltigkeit der Mieteinkünfte. Umso besser natürlich, wenn Sie vom Finanzamt einen saftigen Betrag an Steuern zurückgezahlt bekommen.

 

Noch dazu ist der Gewinn aus einem möglichen Verkauf nach 10 Jahren komplett steuerfrei!

 

Einen Überblick über die Gesetzeslage, die häufigsten Fragen, die von angehenden Immobilienbesitzern gestellt werden und eine Zusammenfassung des Themas werden wir in der nächsten Ausgabe ausarbeiten.

Es lohnt sich also, auch beim nächsten Mal wieder rein zu lesen und das Thema „Immobilie als Kapitalanlage“ somit abzurunden.

Für Fragen zum Thema stehen wir von der aurea Group Ihnen natürlich wie immer gerne zur Verfügung.