aurea News - Ausgabe 11

Denkmalschutz-Immobilie §7h, 7i EStG - Steuerliche Vorteile bei denkmalgeschützten Immobilien

Bei Denkmalschutz-Immobilien gelten für die Altbausubstanz gesetzliche Abschreibungshöhen von 2,0% p.a. (Baujahr nach 1925) bzw. 2,5% p.a. (Baujahr vor 1925).
Die Sanierung betreffend gelten folgende Sonderregelungen:
Jahr 1 - 8:   9% p.a. (bezogen auf Sanierungskosten)
Jahr 9 - 12: 7% p.a. (bezogen auf Sanierungskosten)
geregelt im Gesetzestext de §7h, 7i EStG (erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen).
Besonders wichtig bei denkmalgeschützten Immobilien ist, dass gewährleistet wird, dass die schützenswerte Substanz des Gebäudes erhalten wird.

„Aber warum macht es nicht jeder, wenn es so einfach ist…?“

Kaum eine Frage höre ich öfter von den Investoren, die ich berate. Die Antwort ist so einleuchtend, wie sie simpel ist: Die meisten Menschen wissen es schlichtweg nicht. Oder haben Sie sich schon einmal mit Immobilien als Kapitalanlage beschäftigt? Der Großteil der Menschen weiß, wohin die Miete überwiesen werden soll, allerdings nicht, wer diese überhaupt bekommt bzw. was damit angestellt wird.
Mangelndes Wissen ist die Hauptursache, warum Menschen ihr Geld falsch investieren.

„Aber was ist, wenn altersbedingte Reparaturen anfallen?“

Alles, was sich innerhalb der Wohnung, im Keller oder auf dem Stellplatz befindet, fällt unter den Begriff „Sondereigentum“. Für dieses Sondereigentum sind Sie selbst verantwortlich. Für eventuellen Schaden oder altersbedingten Austausch müssen Sie somit selbst aufkommen.

Tipp: Viele Mieter bringen dies nach Rücksprache sehr gern selbst in Ordnung. Der Mieter bekommt das Gefühl, es selbst bezahlt zu haben und Sie sparen die nicht unerheblichen Kosten für Handwerker. In den meisten Fällen wird in Mietwohnungen Ordnung gehalten und die Mieter übernehmen sehr viel. Schließlich profitiert der Mieter selbst in erster Linie vom Erhalt des Wohnkomforts.

Das Gebäude an sich sowie Grundstück, Treppenhäuser, Wege etc. fallen unter den Begriff „Gemeinschaftseigentum“. Die Verantwortung hierfür teilt sich die Gemeinschaft der Eigentümer. Bei mehreren Eigentümern bzw. Gemeinschaftsanlagen ist die Bildung einer sogenannten Instandsetzungsrücklage verpflichtend. Je nach Wohnfläche wird von jedem Eigentümer in diese Rücklage einbezahlt. In Absprache mit diesen wird das Geld von der Hausverwaltung für laufende Reparaturen genutzt. Die gebildete Rücklage reicht grundsätzlich für die Erhaltung eines tadellosen Zustandes der Immobilie. Größere Maßnahmen müssen von der Gemeinschaft per Abstimmung abgesegnet werden.

„Was passiert beim Auszug eines Mieters?“

Zieht ein Mieter aus, kann ein neuer einziehen, ganz einfach. Die klaren Kündigungsfristen reichen für eine Neuvermietung der Wohnung aus. Alles ist vermietbar, es kommt nur auf die Lage in Verbindung mit der Miethöhe an! Ein Objekt in gefragter Gegend ist selbstverständlich einfacher und lukrativer zu vermieten, aber selbst, wenn Sie sich mit einigen Monaten Leerstand konfrontiert sehen, dürfen Sie die dadurch entstandenen Verluste steuerlich geltend machen. Weniger Miete bedeutet also, dass Sie mehr vom Finanzamt bekommen und umgekehrt.

Tipp: Ein gutes Verhältnis mit den Mietern ist in jedem Fall von Nutzen.

Nach langer Mietzeit sollten Sie sich nicht scheuen, Ihre Wohnung auf den neusten Stand zu bringen, wodurch in den meisten Fällen der Mietertrag steigt.
Auf Luxus sollten Sie allerdings verzichten und sich am aktuellen Standard orientieren.

Fragen über Fragen

Die meisten weiteren Fragen, die sich stellen können, betreffen Szenarien, die im Normalfall niemals auftreten. Falls doch, können Sie Ihren Berater hinzuziehen. Sie sollten allerdings unbedingt investieren, bevor Sie nicht mehr können/dürfen oder Ihnen die Gelegenheiten entgehen.

Warum gerade Immobilien?
Neben Mieteinnahmen und Steuerersparnissen bieten Immobilien vor allem den Vorteil des Inflationsschutzes. Da Geld im Laufe der Zeit an Wert verliert, steigt Ihre Immobilie im Gegenzug im Preis.

Da Mieten allgemein an den Preisindex gebunden sind, nutzen Sie die Inflation hier zu Ihrem Vorteil.
Wichtig! Je höher die Einnahmen Ihrer Immobilie sind, desto höher ist auch ihr Wert. Durch Angebot und Nachfrage steigen Ihre Mieteinnahmen zusätzlich. Lagebedingt ist durch historische oder politische Gegebenheiten oder alte Verträge, z.B. in Berlin, überdurchschnittliches Potenzial vorhanden.

Vergleicht man Berlin mit München, London, Paris und Oslo wird klar, warum ausländische Interessenten zur Nutzung dieses Potenzials in Deutschland investieren. Interessante Orte gibt es zu Genüge. Ein Vergleich lohnt sich, um Entwicklungschancen zu erkennen und in der richtigen Lage zu investieren.
Viele Informationen dazu können Sie dem Internet entnehmen.

Gegenüber anderen Investments, bei denen Ihr Geld über lange Zeiträume gestreut angelegt wird, bieten vermietete Immobilien den geringsten Kapitalaufwand.

Am einfachsten zu investieren ist sicherlich Kapital, welches Sie bereits besitzen, sei es durch eine Erbschaft, einen Lottogewinn oder einfach angespart. Müssen Sie dieses Kapital jedoch erst noch aufbauen, dauert dies mitunter sehr lange und ist durch eventuelle gesundheitliche oder finanzielle Komplikationen einem ständigen Risiko ausgesetzt.

Steuerfreie Gewinne erhält, wer seine vermietete Immobilie nach 10 Jahren verkauft. Aus steuerlicher Sicht sinnvoller ist das Verschenken oder Vererben.

Es gibt sehr unterschiedliche Beweggründe zum Erwerb einer vermieteten Immobilie.

Eine kurze Zusammenfassung:
Steuerersparnis, Vermögensaufbau, Sicherheit, Geldanlage, Inflationsschutz, Mieteinkünfte, Altersvorsorge, Erbschaft, Statussymbol…
Ein interessanter Fakt ist, dass die meisten Befragten bei Umfragen gern Immobilienbesitzer wären, die Eigentumsquote allerdings nur bei 42% liegt. Schlummerndes zukünftiges Potenzial!